房贷利率转换为LPR好还是固定利率好,房贷利率要不要换

房贷利率转换为LPR好还是固定利率好，房贷利率要不要换？

这是我前段时间写的文章《要不要转换LPR利率？不玩虚的！全是真心话》，你可以看看

到底要不要转换成LPR利率，纠结的无非是利息多少的问题，主要是因为大家都搞不清楚转换成LPR后到底会不会降低利率减少利息，如果确定是能降的话肯定就快快的转了呀，但万一转完了以后利息多了不就亏了吗，毕竟利率转换了就回不来了。

可以转换LPR的都是存量房贷中的商业贷款，简单的说就是在2020年之前还着房贷的，只要房贷到期时间一年以上的商贷都可以办理房贷利率转换。有些可能是十多年前的房贷，有些是四五年前的，有些是最近两年的，因为之前都是按照央行公布的基准利率，根据借款人的条件进行基准利率的上下浮动，每个时期的基准利率和浮动空间又都不一样，虽然央行公布的最后一期基准利率是4.9%，但是这些存量房贷现在执行的还款利率都高低不同。

有几个差距比较大的时期：

08年因为全球金融危机，随后国家紧急出台四万亿计划，在08年下半年-09年的很多购房者房贷利率是按照7折执行，自基准利率4.9%以来，实际的房贷执行利率是3.43%（接近于公积金贷款利率了）。经过2014-2015年的楼市低迷，16年的时候多地房贷最低可按照8-9折执行，目前的还款利率也就是3.92%-4.41%。在2017年楼市火爆后国家不断收紧楼市政策，18年-19年的多地的首套房贷款执行利率最高按照上浮15%执行，目前的还款利率为5.635%。转换时的基点浮动

这些存量贷款如果不转换为LPR的话，剩余的还款期限都会按照这样的利率还贷，直到结清。

LPR近几个月的落地

贷款基础利率，又名贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

也就是说LPR是由市场利率决定的，必然会有升有降的，每个月20号公布一次，相对原先的基准利率，LPR的变化频率会更高。

但是现在整体呼声中更多的是认为变化LPR以后房贷利率会下调，主要原因是自改革LPR以来的7次公布利率中：1年期LPR三次下降，5年期LPR两次下降（对比基准利率是三次下降）。

央行公布的LPR

所以很多人都会认为是不是现在的LPR让利率都低了呀？

其实不然，自改LPR执行房贷审批以来，虽然公布的LPR是有两三次降低的，但是在大多数城市商业银行在办理首套房申请贷款时的LPR加点基数多在78-88BPs,比如说济南的大多数银行在2019年9月-12月期间申请首套房的执行利率实际是5.5%-5.63%之间，虽然公布的当期LPR即使比上一期的低，但是可以加的基点多了，一样是在5.5%-5.63%之间的执行利率。

实际情况是虽然LPR的利率低，但是在楼市调控的时期，目前按照LPR批复贷款的购房者并未享受到低的执行利率。但是LPR必然是未来的趋势，市场化程度更高，会有利率下行产生的红利。

利率市场化应不应该转换LPR呢？

首先我认为应该根据自己的贷款情况来分析，既然LPR是浮动的，那咱们就引用几个上下浮动的参数进行计算，看看改LPR后的执行利率和月供差距在哪

不同LPR时所代表的执行利率不同LPR时代表群体的月供与当前月供差距金额

我国作为一个发展中国家，近十多年来发展速度非常迅速，从近20年的房贷利率看来，15年10月央行公布的基准利率4.9%已经算是过去二十多年中比较低的存在了，而LPR的运用是在国家推动供给侧改革和中美贸易战的背景下产生的，新的LPR利率更是刷低了房贷参考的利率。但就像上面说的，低的LPR并不见得是执行利率，基点的多少才是决定实际房贷利率的。

我查阅了工商银行、中国银行的境外分支机构的存贷款利率，发现境外发达国家的主流贷款利率在3%-4%左右，发展中国家多在5%-7%，而经济实力落后中国的部分国家贷款利率在8%-10%。

英国16年房贷利率加拿大房贷固定利率澳大利亚2020年1月房贷利率标准及优惠马来西亚1月有关房贷利率的通知

按照国际经济水平来看，一个国家的发达程度越高（经济发展水平），存贷款利率会越低（利于促进居民消费改善内需）。中国毕竟属于人口大国，住房需求旺盛（不旺盛的话也不会催生高地价了），而且属于发展中国家，我认为当前的4.7%-4.9%的利率不算高，近二十多年利率进程看来也不算高，所以贷款利率下行空间有限，后期也会有上行空间（个人认为我国近几年的实际利率会在5%-6.5%区间震荡吧，目前实际执行利率在5.5%左右）。

利率转换时确定浮动基点参考的是2019年12月的LPR（4.8%）与转换前执行利率的差额，LPR的改革是在贸易战、扩大自贸区等背景产生的，和而今年因为贸易战的持续加上疫情的产生，国家在稳经济，估计自LPR发展近一年多的整体LPR会处在较低线。简单讲，转换时参考的LPR越低，加点的基数越高，优惠减少的基点也越少，面临的利率上行风险也越大。

例如举例的三类代表群体中享受基准利率7折的①和享受85折的②，不转换的话执行利率是3.43%和4.17，这个利率比公积金贷款利率高一些，利率算是比较优惠的，不转换的话以后固定按利率执行。如果真的转换成LPR，那后期承担的利率上行风险是比较大的，过一两年LPR如果高于4.8%，那就要增加利息和还款金额了。个人建议这两类群体不要转换，转换后的利率上行风险或许高于下行风险。

举例的第③类群体，大多都是近1-3年购房的居多，还有一类群体没有在举例中：按照基准利率执行，没有享受折扣也没有上浮的（或者上下浮很小在5%以内）。我也在这两类群体中。这两类群体该如何看待呢？我认为如果转换时的LPR是按照4.9%来确定加减基点的话，对于这两类群体是比较宽容和合理的，但是LPR由市场决定咱们决定不了。如果转换时的LPR低于4.9%，那转换时的加减基点我认为就会吃点亏，除非后期的LPR不高于转换时的LPR，但国家和央行都不敢打包票的事，后期LPR到底会高会低谁都不知道。不过贷款到期时间还比较长的话，随着国家的经济越来越发达，长远来看，十年二十年或许五年八年以后中国的整体利率水平肯定是会比现在低的，可以享受长远一些的利率下行福利。如果这两类群体（包括我）确定要转换利率的话，要自己考虑好接受利率市场化的成本风险，转换后近期的月供可能也不会有很大变化（因为加减基点数值能起到短期持平和过度的作用），也很可能过两三年LPR的利率升高会增加月供，只要以后出现LPR高于转换时的LPR参考利率，还贷成本肯定就会增加，就像举例中如果LPR到5.2%，现在按基准上浮15%的存量贷款，届时执行利率就在6%以上。

影响利率升降的主要因素：利润率水平、资金供求状况、物价变动幅度、国际经济环境、政策性因素。

利率转换的政策期限“原则上是在2020年8月31日之前完成”，本月刚实施两三天的时间，完全可以观察一下接下来几个月的LPR变化情况在做决定。8月份以后是否就不能再转换也未可知，只能转换一次不用太着急决定。如果确定转换利率，就要能接受利率变化所带来的月供增减，利率转换的政策国家和银行不强制，个人自愿选择。

LPR将是今后新增房贷的利率参考依据，本文章仅代表个人观点，仅供参考，利率市场化有波动，还贷成本风险自担！

希望我的回答能帮助你。

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房贷利率转换为LPR好还是固定利率好？

目前，房贷利率转换的时间还有最后两个月，房贷利率转为LPR比固定利率更好一些。

你目前的利率是5.14%，大约是基准利率上浮5%，判断房贷利率转换为LPR好还是固定利率好，首先要弄清楚国家为什么要实行LPR?一方面是促进利率市场化，另一方面也是引导利率下行，无论是从政治经济学的基础理论还是从国外利率的变化数据看，利率下行是大势所趋。

你5.14%的房贷利率，如果转换，基点是0.29%，想了解更多的内容，可以看一下我写的《按揭购房利率有变？房贷利率转换一定要了解》一文，那里有详尽的解释与说明。

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银行要求在基准利率和LPR利率选择？

2019年11月20日，据全国银行间同业拆借中心9时30分公布，11月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，均较上期下调5个基点。

5年期LPR水平首降，根据“房贷新规”，全国房贷利率下限随之变化为：首套房贷利率不得低于4.80%，二套房贷利率不得低于5.40%。

1、LPR是什么意思？

LPR，即贷款市场报价利率（曾用名：贷款基础利率），于2013年10月起正式发布。

贷款基础利率或许不少人都没有听说过，但是，买过房子的人都应该听过“贷款基准利率”这个词。办理房贷的时候，银行会根据当地的情况，给你批额度，还会向你收取利息。收取利息的多少与你和银行签订的房贷利率有关，而房贷利率是在贷款基准利率的基础上进行上浮/下降。

贷款基础利率和贷款基本利率看着很是相似，二者有什么关系吗？

贷款基准利率是央行制定的，给商业银行的贷款指导性利率。目前我们采用央行2015年10月24日最新基准利率：1年以内(含1年)，年利率4.35%；1年到5年(含5年)，年利率4.75%；5年以上，年利率4.90%。

LPR由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。简单来说，LPR的计算方法由18家银行共同报价产生，计算方法为去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出。

LPR的推出就是为了逐步替代贷款基准利率。

2、LRP推行后，房贷利率怎么计算

LPR执行前：

央行规定的存贷款利率就是基准利率，当前的基准利率是4.9%。

基准利率和房贷利率的关系：

二套房的利率不低于基准利率的10%。

最终的房贷利率=官方贷款基准利率*（1+上浮/下浮倍数）。

LPR执行后：

LPR，即贷款市场报价利率。LPR由18家银行共同报价产生，计算方法为去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出。每月20日重新报价计算。

LPR和房贷利率的关系：

1、首套房：不低于LPR，按目前的标准就是4.80%；

2、二套房，LPR+0.6%，按目前的标准是5.40%。

LPR机制改革后，最后房贷利率=LPR*（1+上浮/下浮倍数）。

3、LRP推行后，房价要涨？

房贷利率与LPR挂钩后，不少人认为：LPR要来了，房价要涨了。但真的是这样吗？

实际上，LPR利率与市场供需关系有关，并不代表利息一定会涨。相反，市场化定价，利率既有可能降低，也有可能提高。

选LPR还是固定利率？

央行给房贷族出了一道选择题——房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率。

选择一，固定利率。选择固定利率后，你的房贷就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。

选择二，“LPR+加点”浮动利率。LPR是贷款市场报价利率，是央行2019年新推出的机制，LPR每月公布一次，可升可降。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR，加点数值确定后固定不变。

也就是说，选择“LPR+加点”浮动利率，你以后的房贷利率会随着LPR变化，会影响月供多少。

需要强调的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

怎么选比较划算？

固定利率和“LPR+加点”浮动利率，选哪个比较划算？

由于加点是固定不变，所以就要看你个人对LPR趋势变化的判断了。

如果你认为LPR以后会降低，那么选择“LPR+加点”浮动利率更划算，因为利息会变少；如果你认为LPR会上涨，那么选择固定利率更划算。

建设银行表示，转为LPR，房贷利率市场化程度更高，在未来每个利率调整日，随市场利率水平变化而调整，如LPR降低，可以享受到降息带来的优惠；转为固定利率，利率水平将保持不变。

专家怎么建议？

诸葛找房副总裁苑承建说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。

“就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”苑承建说。

从央行公布的LPR走势来看， 5年期以上LPR从4.85%降低到了2月20日的4.75%。

中国民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

坦白讲，对于贷款人，选择哪种定价方式最关键的是判断未来LPR的走势。

融360大数据研究院分析认为，中长期来看，LPR大概率仍将继续下行，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少

选基准利率还是lpr好？

你的房贷利率上浮15%，简单粗暴的来说，还是选择lpr加点会更好一些。

而且原则上，现在不是对照LPR加减基点形成的房贷利率，都得换。也可选择固定利率，但是只有一次更改机会。

为什么建议选择lpr加点，理由也非常简单粗暴，跟着国家的政策走。

那么lpr加点是怎么换的呢？以你上浮15%为例简单解释一下。

1.先定基点

你的原利率=4.9%*1.15=5.635%

基点=5.635%—4.8%=0.835%

2.换后的利率

假如lpr将至4%

那么你的利率=4%+0.835%=4.835%

假如lpr上涨至5%

那么你的利率=5%+0.835%=5.835%

跟发达国家相比，我国的利率还是挺高的。随着国家的发展，利率下行的空间还很大。所以建议还是选择lpr加点会更好一些，希望对你有所帮助。